Para inquilinos y propietarios
Depósito en garantía: cuánto es y cómo se devuelve
El contrato terminó, el inquilino entrega las llaves y pregunta por el depósito. ¿Se devuelve lo que puso o lo que vale hoy un mes de alquiler? La respuesta depende de cuándo se firmó el contrato.
Hoy: lo que diga el contrato
El artículo 1196 del Código Civil y Comercial, tal como quedó después del DNU 70/2023, dice:
Las partes pueden determinar libremente las cantidades y moneda entregadas en concepto de fianza o depósito en garantía, y la forma en que serán devueltas al finalizar la locación.
Eso quiere decir tres cosas para un contrato firmado desde fines de diciembre de 2023:
- No hay tope. Puede ser un mes, dos o el monto que acuerden.
- La moneda es libre. Puede ser en pesos o en dólares.
- La forma de devolverlo también. Si el contrato no lo dice, no hay una regla que la complete.
Por eso la cláusula del depósito es la que más conviene escribir bien. Tiene que contestar cuatro preguntas: cuánto, en qué moneda, a qué valor se devuelve y cuándo.
Antes: un mes, devuelto al valor del último
Los contratos firmados entre el 1 de julio de 2020 y fines de diciembre de 2023 se rigen por la versión anterior del artículo 1196, la de la ley 27.551 (la ley 27.737, de octubre de 2023, mantuvo la misma regla). Ahí el depósito tenía dos límites:
- No podía ser mayor que el primer mes de alquiler.
- Se devolvía con «una suma equivalente al precio del último mes de la locación», y el reintegro tenía que hacerse al momento de la restitución del inmueble.
Para esos contratos esa regla sigue valiendo, aunque la ley se haya derogado después: el Código dice que las leyes supletorias nuevas no se aplican a los contratos en curso (art. 7).
Un ejemplo con números
Contrato con alquiler inicial de $600.000 y depósito de un mes. Al terminar, el alquiler está en $900.000.
| Contrato | Qué se devuelve |
|---|---|
| Firmado con la ley 27.551 | $900.000: el valor del último mes |
| Firmado después del DNU, que dice «se devuelve el mismo importe» | $600.000 |
| Firmado después del DNU, en dólares (USD 500) | USD 500 |
| Firmado después del DNU, que dice «al valor del último mes» | $900.000 |
La diferencia entre la segunda fila y la primera son $300.000 que se come la inflación. Si sos inquilino, es lo primero que tenés que leer antes de firmar.
Cuándo se devuelve
En un contrato nuevo, cuando diga el contrato. Lo habitual es pactar un plazo para que el propietario pueda revisar el estado del inmueble y esperar las últimas boletas de servicios y expensas, que llegan después de la entrega de llaves.
Eso tiene sentido por lo que pide el artículo 1210: al terminar, el inquilino tiene que devolver la propiedad «en el estado en que la recibió, excepto los deterioros provenientes del mero transcurso del tiempo y el uso regular», y entregar las constancias de los pagos de servicios.
En un contrato con la ley 27.551, la regla era devolverlo en el momento de la restitución. La guía del Gobierno porteño aclara que, si ese contrato fijó otro plazo, se respeta el del contrato.
Qué se puede descontar
El Código no tiene hoy una lista de descuentos. Lo que se puede retener sale de lo que diga el contrato. Lo razonable, y lo que conviene que el contrato diga, es:
- Sí: alquileres, expensas o servicios que te deben al momento de la entrega, y los arreglos de daños que no son desgaste normal.
- No: la pintura gastada por el uso, el desgaste del piso o cualquier cosa que entre en «el mero transcurso del tiempo y el uso regular».
Para descontar, documentá. Un acta de entrega con fotos el día que el inquilino entró, otra el día que se fue, y el presupuesto o la factura del arreglo. Sin eso, el descuento es tu palabra contra la suya.
Ojo: el DNU todavía se discute
Al 6 de octubre de 2026 el DNU 70/2023 sigue vigente: el Senado lo rechazó en marzo de 2024 y para dejarlo sin efecto hace falta que lo rechace también Diputados, que podría tratarlo este mes. Si pasa, la ley 26.122 dice que quedan «a salvo los derechos adquiridos durante su vigencia». Qué regla rige para los contratos que se firmen después es algo que, si llega, vas a tener que ver con un abogado.
Para que no se pierda
Un depósito en dólares o en pesos, devuelto al valor de hoy o al de hace dos años: son números que nadie recuerda bien cuando el contrato termina. Habita guarda el depósito en la ficha de cada contrato, y si querés ver cuánto vale hoy un mes de alquiler ajustado, la calculadora de actualización hace la cuenta con los índices oficiales.