Para inquilinos y propietarios
ICL o IPC: cuál conviene y cuál viene subiendo más
Un contrato nuevo se puede ajustar por el índice que acuerden las partes: desde fines de 2023 el Código Civil y Comercial lo deja libre (art. 1199). Los dos que más se usan son el ICL y el IPC. Acá van los números reales de los dos, a octubre de 2026, y lo que conviene mirar antes de elegir.
Qué mide cada uno
- IPC: el índice de precios al consumidor del INDEC, nivel general nacional. Es la inflación, mes a mes. Sale con rezago: hoy, 6 de octubre, el último publicado es el de agosto.
- ICL: el índice para contratos de locación que publica el BCRA. Mezcla en partes iguales la variación del IPC y la de los salarios registrados (el RIPTE), según la Comunicación «A» 7096. Se publica por día y con anticipación.
Por eso no suben igual. Cuando los salarios corren más rápido que los precios, el ICL se adelanta al IPC. Cuando corren más lento, queda atrás.
Cuánto subió cada uno
La cuenta para un ajuste del 1 de octubre de 2026. En el ICL se divide el valor de ese día por el del día de inicio del período. En el IPC se suman los meses que terminan en agosto, porque un ajuste del mes M usa la inflación hasta M−2: es el último dato que existe el día del aumento.
| Período | ICL | IPC |
|---|---|---|
| 12 meses | 31,68% (36,54 ÷ 27,75) | 33,54% (sep. 2025 a ago. 2026) |
| 6 meses | 17,04% (36,54 ÷ 31,22) | 14,58% (mar. a ago. 2026) |
| 3 meses | 6,72% (36,54 ÷ 34,24) | 5,77% (jun. a ago. 2026) |
Los valores del ICL son los del 1/10/2025, 1/4/2026, 1/7/2026 y 1/10/2026. El IPC es la variación entre los niveles del índice: agosto de 2026 (12.276,77) contra agosto de 2025, febrero o mayo de 2026.
Fijate que ninguno gana siempre. En el año, el IPC subió casi dos puntos más. En los últimos seis meses, al revés: el ICL le sacó dos puntos y medio. En ese semestre la inflación mensual bajó de 3,38% en marzo a 1,66% en agosto, y el ICL, que no mira sólo precios, no bajó al mismo ritmo.
Con un alquiler de $800.000
Anual por ICL: 800.000 × 36,54 ÷ 27,75 = $1.053.405
Anual por IPC: 800.000 × 12.276,77 ÷ 9.193,24 = $1.068.329
Semestral por ICL: 800.000 × 36,54 ÷ 31,22 = $936.323
Semestral por IPC: 800.000 × 12.276,77 ÷ 10.714,63 = $916.636
En un año la diferencia entre los dos índices es de unos $15.000 por mes. Es plata, pero es poca al lado de lo que viene ahora.
Lo que pesa más que el índice: cada cuánto se ajusta
Mismo alquiler de $800.000, que arranca el 1 de octubre de 2025. Lo que paga el inquilino en los doce meses hasta septiembre de 2026, según cómo se ajuste:
| Ajuste | Total pagado en 12 meses | Alquiler en septiembre 2026 |
|---|---|---|
| Anual (cualquier índice) | $9.600.000 | $800.000 |
| Trimestral por ICL | $10.603.242 | $987.099 |
| Trimestral por IPC | $10.796.610 | $1.010.080 |
Con ajuste anual, el alquiler queda quieto doce meses y el propietario absorbe toda la inflación del año. Con ajuste trimestral, la diferencia es de más de un millón de pesos en el año. Entre ICL e IPC trimestral, en cambio, la diferencia es de $193.368.
Y al final del año los dos caminos llegan al mismo lugar: con ajuste trimestral, el alquiler de octubre de 2026 da $1.053.405 por ICL y $1.068.329 por IPC, exactamente lo mismo que con un solo ajuste anual. Ajustar más seguido no cambia adónde se llega, cambia cuánto se cobra en el camino.
Entonces, ¿cuál conviene?
Depende de qué lado estés y de algo que nadie sabe: si en los próximos meses los salarios van a subir más o menos que los precios.
- El IPC es el más fácil de explicar: es la inflación, y el inquilino lo puede verificar con el dato del INDEC. Su contra es el rezago: el aumento de octubre usa la inflación de agosto.
- El ICL acompaña también a los salarios, que es con lo que paga el inquilino. Cuando la inflación baja y los sueldos todavía no, sube más que el IPC, como en este último semestre.
Lo que sí está claro con los números es que la frecuencia pesa más que el índice. Para el propietario, pasar de un ajuste anual a uno trimestral cambia mucho más que pasar del ICL al IPC. Para el inquilino, un ajuste trimestral significa aumentos más chicos y más seguidos en vez de uno grande al año.
Si tu contrato es anterior a fines de 2023
No elegís nada: el índice lo fija el contrato. Los firmados con la ley 27.551 (desde julio de 2020) se ajustan una vez por año por el ICL, que es lo que decía esa ley en su artículo 14. Los de la ley 27.737 (desde el 18 de octubre de 2023), por el Coeficiente Casa Propia, con ajustes cada no menos de seis meses. Que la ley haya cambiado después no cambia lo que se firmó.
Hacé la cuenta
La calculadora de actualización hace estas cuentas con los valores oficiales del BCRA y del INDEC: elegís el índice, la frecuencia y la fecha, y te da el alquiler nuevo. Si administrás muchos contratos con índices y frecuencias distintas, Habita baja los índices todos los días y aplica cada ajuste en su fecha.