Para inquilinos y propietarios
Expensas ordinarias y extraordinarias: quién paga
Llega la liquidación del consorcio con una línea nueva: «Expensa extraordinaria: impermeabilización de terraza, $180.000». El inquilino pregunta si le toca. La respuesta tiene dos partes: qué le debe el propietario al consorcio, y qué se reparten propietario e inquilino entre ellos.
Frente al consorcio, paga el propietario
Para el edificio, el obligado es el propietario de la unidad. El artículo 2048 del Código Civil y Comercial le pone a cargo las expensas comunes ordinarias y también «las expensas comunes extraordinarias dispuestas por resolución de la asamblea». Y el 2049 dice que no se libera de ninguna, ni siquiera de las que se devengaron antes de que comprara.
Que el contrato de alquiler diga que el inquilino paga las expensas no cambia eso: si el inquilino no paga, el consorcio le reclama al propietario.
Entre propietario e inquilino: el artículo 1209
Lo que se reparten entre ellos lo dice el artículo 1209. El texto vigente, según la publicación oficial del Código en Infoleg, es este:
El locatario tiene a su cargo el pago de las cargas y contribuciones que se originen en el destino que dé a la cosa locada. No tiene a su cargo el pago de las que graven la cosa ni las expensas comunes extraordinarias. Solo puede establecerse que estén a cargo del locatario aquellas expensas que deriven de gastos habituales, entendiéndose por tales aquellos que se vinculan a los servicios normales y permanentes a disposición del locatario, independientemente de que sean considerados como expensas comunes ordinarias o extraordinarias.
Ese texto lo escribió la ley 27.551 en 2020. El DNU 70/2023 derogó esa ley, pero no reescribió el artículo 1209: reescribió otros (el 1196, el 1198, el 1199, el 1221) y éste quedó como estaba.
La prueba no es el nombre, es si el gasto es habitual
La última frase es la importante. No alcanza con cómo lo llame el administrador: lo que cuenta es si el gasto es habitual, ligado a servicios normales y permanentes que el inquilino usa.
| Gasto | Qué suele ser | Quién lo paga según el 1209 |
|---|---|---|
| Sueldo del encargado, limpieza, luz de pasillos | Habitual | Se le puede poner al inquilino |
| Abono de mantenimiento del ascensor | Habitual | Se le puede poner al inquilino |
| Impermeabilizar la terraza, rehacer la fachada | Obra puntual | Propietario |
| Cambiar el ascensor entero | Obra puntual | Propietario |
La tabla es una guía para ordenar, no una regla: si un gasto está en la frontera, lo decide el texto del contrato y, si hay conflicto, un abogado.
Y los impuestos
El mismo artículo dice que el inquilino «no tiene a su cargo el pago de las [cargas] que graven la cosa». El impuesto inmobiliario y la tasa municipal se suelen leer como cargas que gravan el inmueble, aunque muchos contratos se los ponen al inquilino: si es tu caso, entra en la misma discusión de abajo. Lo que nace del uso (luz, gas, internet) es del inquilino.
Lo que cambió con el DNU y lo que se discute
El DNU 70/2023 también reescribió el artículo 958: desde fines de 2023 las normas sobre contratos son supletorias de lo que pacten las partes, «salvo que la norma sea expresamente imperativa».
Ahí está la discusión. Hay quienes leen que, para un contrato firmado después del DNU, el reparto de expensas e impuestos es lo que pacten las partes. Otros sostienen que el 1209 («solo puede establecerse...») es justamente una norma imperativa, y que una cláusula que le pone las extraordinarias al inquilino no vale.
No hay una respuesta cerrada. Lo práctico:
- Leé el contrato. Si no dice nada, rige el 1209 tal como está: las extraordinarias son del propietario.
- Si el contrato le pone las extraordinarias al inquilino, antes de cobrárselas o de negarte a pagarlas, consultalo con un abogado.
- Si el contrato es anterior a fines de 2023, rige el texto del 1209 que estaba vigente cuando se firmó, que para los contratos desde julio de 2020 es el de arriba.
Un dato más: al 6 de octubre de 2026 el DNU sigue vigente, pero Diputados podría tratar su rechazo este mes. Si lo rechaza, la ley 26.122 deja «a salvo los derechos adquiridos durante su vigencia».
Cómo cobrarlo sin discusiones
La mayoría de las peleas por expensas no son legales: son de papeles. El inquilino recibe un monto total y no sabe qué parte es suya.
- Separá las dos partes en el recibo. Si la liquidación del consorcio trae $250.000 de ordinarias y $180.000 de extraordinarias, al inquilino se le cobran los $250.000, en su propio renglón.
- Pedí la liquidación del consorcio todos los meses y guardala con el recibo. Es lo que le muestra al inquilino de dónde sale cada número.
- Lo que paga el inquilino de expensas no es ingreso del propietario: pasa por la cuenta de quien cobra camino al consorcio. No lo sumes al alquiler cuando hagas la liquidación al propietario.
Herramientas
El generador de recibos arma un recibo por concepto, así las expensas quedan separadas del alquiler. Si atrasan el pago, la calculadora de punitorios hace la cuenta de los intereses que fije el contrato. Y si administrás muchos contratos, Habita carga las expensas de cada uno a cargo del inquilino o del propietario y las separa solas en el recibo y en la liquidación.