Para inquilinos y propietarios
El inquilino no paga: qué hacer, paso a paso
Vencía el 10, hoy es 25 y no entró nada. Lo que hagas en las próximas semanas decide si esto se arregla con un llamado o termina en un juicio. Esto es el orden práctico, con los artículos del Código Civil y Comercial que importan. El juicio no lo hacés vos: para eso, un abogado.
1. Llamá antes de escribir
La mora es automática: el inquilino está en mora por el solo paso del plazo (art. 886). No hace falta mandarle nada para que deba intereses. Pero sí conviene hablar.
La mayoría de los atrasos son de una o dos semanas y se resuelven con un llamado: un sueldo que cobró tarde, una transferencia que rebotó. Preguntá qué pasó y cuándo va a pagar, con fecha. Anotá lo que te dijo.
2. Cobrá los punitorios que dice el contrato
Los intereses por pagar tarde no salen de una ley: se rigen por lo que acordaron las partes (art. 768) y, si son punitorios pactados, por las reglas de la cláusula penal (art. 769). Si el contrato fija una tasa, se cobra. Si no fija ninguna, no hay un número automático para sumar.
Con un alquiler de $450.000, una tasa del 2% mensual y 15 días de atraso:
450.000 × (2 ÷ 100 ÷ 30) × 15 = $4.500
Dos cuidados:
- Una tasa desproporcionada se puede reducir. El art. 794 deja que el juez baje una pena abusiva. Una tasa razonable y escrita es la que se sostiene.
- Si cobrás el mes nuevo, decí qué queda pendiente. El art. 899 presume que si recibís el pago de un período, los anteriores están cancelados, y que si cobrás el capital sin hacer reserva de los intereses, éstos se extinguen. Si el inquilino paga octubre y todavía te debe septiembre, el recibo tiene que decirlo: «se imputa a octubre; queda pendiente septiembre y sus punitorios».
3. Avisale a los garantes
Si hay garantes, avisales por escrito apenas el atraso deja de ser de días. No hace falta esperar al juicio: muchas veces la llamada del garante destraba lo que no destrabó la tuya. Lo que les podés reclamar, y desde cuándo, depende de cómo firmaron la garantía: eso lo ve tu abogado con el contrato en la mano.
4. La intimación: 10 días corridos, por escrito
Si el destino es vivienda, antes de una demanda de desalojo por falta de pago la ley exige un paso previo. El artículo 1222 dice que el propietario «debe intimar fehacientemente al locatario al pago de la cantidad debida, otorgando para ello un plazo que nunca debe ser inferior a diez (10) días corridos contados a partir de la recepción de la intimación, especificando el lugar de pago».
En la práctica, eso es una carta documento. Tiene que decir:
- Cuánto te deben, mes por mes.
- El plazo: diez días corridos o más, contados desde que la recibe.
- Dónde pagar: la dirección o la cuenta. Si falta, la intimación queda floja.
Mandala al domicilio que el inquilino puso en el contrato. El mismo artículo dice que la notificación ahí «se tiene por válida, aun si éste se negara a recibirla».
5. Cuándo se puede terminar el contrato
El art. 1219 permite resolver el contrato por falta de pago de dos períodos consecutivos. Desde el DNU 70/2023 hay además un inciso nuevo: «por cualquier causa fijada en el contrato». Si tu contrato firmado después de fines de 2023 dice, por ejemplo, que un mes impago alcanza, ésa es la causa que vale.
Con eso y la intimación vencida sin pago, el 1222 dice que el inquilino debe devolver el inmueble, y que si no lo hace el propietario «puede iniciar la acción judicial de desalojo», por el proceso que fije cada provincia.
6. El juicio, con abogado
Hasta acá todo lo podés hacer vos o tu inmobiliaria. El juicio no. Un abogado va a ver:
- El desalojo, que se tramita según el código procesal de tu provincia. El Código Civil sólo fija un piso: el plazo para ejecutar la sentencia de desalojo «no puede ser menor a diez días» (art. 1223).
- El cobro de lo que te deben, que puede ir por otro camino: para cobrar el alquiler, el art. 1208 concede «vía ejecutiva».
- Si en tu jurisdicción hay una mediación previa obligatoria, que depende de dónde esté el inmueble.
Llevale todo ordenado: contrato, recibos, la carta documento con su aviso de recibo y una planilla con lo que te deben mes por mes, con los punitorios.
Lo que no hay que hacer
- Cambiar la cerradura o cortar servicios. El desalojo lo ordena un juez.
- Negarte a recibir las llaves. El 1222 dice que «en ningún caso el locador puede negarse a recibir las llaves del inmueble». Si te intima a recibirlas y las consigna judicialmente dentro de los diez días hábiles, deja de deber alquiler desde esa intimación. Recibilas, con una reserva por escrito de lo que te deben.
- Dejar pasar los meses. Lo que se devenga por períodos, como el alquiler, prescribe a los dos años (art. 2562, inciso c).
Hacé la cuenta antes de mandar la carta
La calculadora de punitorios te da el interés de cada mes con la tasa y los días de gracia de tu contrato, para que la carta documento diga un número que se sostiene. El generador de recibos sirve para dejar escrito qué período se cobró y qué queda pendiente. Y si administrás muchos contratos, Habita calcula los punitorios solo, te avisa quién te debe y manda el aviso de vencimiento antes de que el atraso exista.