Intereses por pago fuera de término: qué se puede cobrar y cómo se calcula
El inquilino pagó el 18 y vencía el 10. ¿Cuánto se le cobra de más? La respuesta no sale de una ley: sale del contrato. Lo que sigue es cómo se hace la cuenta cuando el contrato la define, que es lo normal.
Lo que tiene que decir el contrato
Tres cosas, y si falta alguna la discusión está perdida de antemano:
- La tasa, casi siempre mensual: "2% mensual sobre el monto impago".
- Los días de gracia, si los hay: "a partir del quinto día del vencimiento".
- Sobre qué monto corre: el alquiler solo, o el alquiler más expensas y lo que se haya facturado ese período.
Sin tasa escrita no hay punitorio automático que cobrar. Y una cláusula de "intereses según la tasa que fije la inmobiliaria" es exactamente el tipo de cosa que después no se sostiene.
La cuenta
La tasa es mensual y se prorratea por día de atraso, contando el mes de 30 días:
interés = saldo impago × (tasa mensual ÷ 100 ÷ 30) × días de atraso
Los días de gracia se restan antes: la mora recién corre después de ellos.
Un ejemplo completo
Alquiler de $450.000, vencía el 10, se pagó el 18, tasa del 2% mensual, 3 días de gracia.
- Días transcurridos: 18 − 10 = 8
- Menos la gracia: 8 − 3 = 5 días de mora
- Interés diario: 2 ÷ 100 ÷ 30 = 0,0667% por día
- Interés: 450.000 × 0,000667 × 5 = $1.500
- Total a cobrar: $451.500
Fijate que la gracia no es "no se cobran esos días y después sí desde el principio": los descuenta. Con 8 días de atraso y 3 de gracia se cobran 5, no 8.
Los tres errores que más aparecen
Cobrar desde el vencimiento cuando hay gracia acordada. Si el contrato da cinco días, el día seis se cobra un día de mora, no seis.
Apagar la mora "por unos meses" y no volver a prenderla. Es el más caro y el más silencioso. Poner la tasa en cero mientras un inquilino atraviesa un mal momento parece razonable, y después no hay nada que avise que hay que volver a subirla: pasan seis meses y nadie cobró un peso de interés. Una exención tiene que tener fecha de fin, para que se termine sola.
Recalcular sobre un saldo que ya se pagó parcialmente. El interés corre sobre lo que queda impago, no sobre el monto original del cargo.
Hacé la cuenta
La calculadora de punitorios hace exactamente esta cuenta, gratis y sin cuenta. Es el mismo cálculo que corre adentro de Habita cuando emite el cargo, así que el número que te da acá es el que va a figurar en el recibo.