Cobrar el alquiler: cargos, pagos y mora
Por qué un pago siempre cobra la deuda más vieja primero y la inmobiliaria no elige, cómo se calcula el punitorio y qué muestran el estado de cuenta y el recibo.
Lo primero que sorprende: el pago no elige qué cobra
Cuando registrás un pago, Habita lo imputa solo, empezando por el vencimiento más viejo del contrato. No hay una pantalla donde elegir "este pago es para el alquiler de agosto" si todavía debe julio: julio se cobra primero, sí o sí.
Es así a propósito. El saldo de un contrato no es una opinión — es una cuenta que tiene que dar el mismo número lo mire quien lo mire, hoy o dentro de seis meses. Si la imputación se pudiera elegir, dos personas del equipo podrían imputar el mismo pago distinto, y el saldo dejaría de ser un hecho para volverse un criterio. Con la regla fija, alcanza con mirar los vencimientos en orden.
Los cargos del mes aparecen solos
El alquiler de cada contrato vigente se genera sin que nadie entre a cargarlo: un motor corre al arrancar el sistema y después cada seis horas, y crea el cargo del mes que corresponda apenas llega la fecha. Volver a correrlo no duplica nada — si el cargo ya existe, lo deja como está.
Igual existe el botón Generar cargos ahora en Cobranzas, para no tener que esperar la próxima corrida si necesitás ver un cargo reflejado ya.
Pagos parciales y saldo a favor
Un pago no tiene que cubrir el cargo entero. Si paga menos, el cargo queda con saldo pendiente —parcial— y lo que falta sigue esperando el próximo pago para ese mismo contrato. Si un pago sobra —pagó de más, o pagó antes de que exista el cargo siguiente— lo que no se pudo imputar queda como saldo a favor, y se usa solo apenas aparezca deuda contra la cual aplicarlo.
La mora: tasa, días de gracia y la excepción con fecha
El punitorio se calcula con una tasa mensual que se prorratea por los días de atraso sobre el saldo impago, contando 30 días por mes. Antes de que empiece a correr hay días de gracia: la mora recién arranca después de esos días, no desde el vencimiento.
La tasa y los días de gracia se escriben en cada contrato; si un contrato los deja en blanco, usa los que están configurados como default de la inmobiliaria. No hay una tasa única para todos: cada contrato puede tener la suya.
Si acordaste con un inquilino no cobrarle intereses por un tiempo, esa excepción tiene fecha de fin. No es lo mismo que poner la tasa en cero: una tasa en cero hay que acordarse de volver a subir, y es justo lo que se olvida. Con una fecha, la exención se termina sola y el punitorio vuelve a correr después, contado desde el vencimiento original — no desde el día que se terminó la excepción.
Qué muestran el estado de cuenta y el recibo
El estado de cuenta de un contrato lista cada cargo por separado —concepto, vencimiento, monto, lo imputado y lo que falta— con su estado: pendiente, parcial o vencido. También lista los pagos recibidos, con el detalle de a qué cargo se imputó cada uno, y los totales: deuda total, deuda vencida y saldo a favor. Ahí nunca se agrupa nada: el inquilino tiene que poder ver de qué está hecha su deuda para poder discutirla si hace falta.
El recibo de un pago puntual sí puede agrupar: un servicio marcado como no discriminado se suma al renglón del alquiler en vez de aparecer aparte, porque hay contratos donde el papel tiene que mostrar un solo número. El total es el mismo en los dos casos — lo que cambia es cómo se lo lista.
Lo que no hay
No existe una casilla de "pagado". El saldo de un cargo es siempre su monto menos lo que se le imputó: no hay un estado que alguien tilde a mano y que pueda quedar desactualizado o mal marcado.
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