Liquidar a los propietarios
Cuándo se devenga la comisión, cómo se reparte entre cotitulares, por qué el neto nunca queda negativo y por qué lo que cobrás por servicios e impuestos no entra en la cuenta.
Liquidar es rendirle a un propietario lo que se cobró de sus contratos en un período, con la comisión de la inmobiliaria ya descontada y los gastos que le tocan a él ya restados.
Cuándo se devenga la comisión
La comisión no se devenga cuando se emite el cargo, sino cuando el pago se imputa. Un alquiler vencido y todavía impago no genera comisión — recién la genera el pago que lo cobra, y entra a la liquidación del período en que ese pago se aplicó.
El porcentaje se define por contrato; si un contrato no tiene uno propio, usa el default configurado para la inmobiliaria.
Entre cotitulares, partes iguales
Si una propiedad tiene más de un propietario, lo que le corresponde a cada cobranza se reparte en partes iguales entre todos los cotitulares. Es la misma regla para lo que se les liquida como para los gastos que se les descuentan.
Los gastos de mantenimiento bajan de la liquidación
Un gasto de mantenimiento cargado al propietario no genera un cargo aparte: se descuenta directamente de su próxima liquidación.
El neto nunca queda negativo. Si en un mes los gastos superan lo que hay para liquidar, el descuento se topea en cero y lo que no entró se arrastra: baja de la liquidación siguiente, y de la que siga después si hace falta, hasta agotarse.
Los gastos entran por saldo, no por período
Un gasto se descuenta si tiene fecha anterior al fin del período liquidado y todavía tiene saldo pendiente — no si su fecha cae dentro de ese mes puntual. La factura del plomero que llega tarde, después de que ya se liquidó el mes al que correspondía, no se pierde: sigue pendiente y se descuenta de la primera liquidación en la que haya margen para absorberla.
Lo que cobrás por servicios e impuestos no es tuyo
La municipal, el agua, las expensas o cualquier otro servicio que la inmobiliaria cobra por cuenta de un tercero no entra en el bruto de la liquidación ni forma parte de la base sobre la que se calcula la comisión. Esa plata pasa por la cuenta de la inmobiliaria camino al municipio o a la distribuidora — no es un ingreso propio, y cobrarle comisión encima sería sacar la misma plata del edificio dos veces.
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